Czego szukasz?

Market

Rodzaj

Atrybuty

Metraż

Liczba pokoi

Cena

Phone : +1 8772 2322
Email : hello@skyestate.com

Umowa najmu mieszkania – na co zwrócić uwagę przed podpisaniem?

Sticky
Cze 07, 2019
0

Umowa najmu zawsze powinna być podpisywana świadomie, po wcześniejszym zapoznaniu się ze wszystkimi jej podpunktami. W innym wypadku najem może okazać się dla lokatora mało korzystny. Na co zwrócić uwagę czytając, a następnie podpisując umowę wynajmu mieszkania lub domu?

umowa najmu

Najem według kodeksu cywilnego

Zgodnie z tym, co mówi kodeks cywilny, najem występuje wówczas, kiedy do czynienia mamy z danym przedmiotem oddanym najemcy na pewien określony okres. Najemca przystaje na warunki najmu, zobowiązując się do płacenia za korzystanie z oferowanemu mu przedmiotu. Warunki zawierać w sobie powinna umowa najmu.

Wynajmujący mieszkanie chce jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy. Dlatego konstruując umowę, w głównej mierze skupia się na swoim mieniu, nie zawsze dbając o dobro i prawa najemcy. Ci ostatni, jako że często umowę podpisują w stresie, wielokrotnie nawet nie czytają jej warunków. To duży błąd, za który w niedalekiej przyszłości mogą zapłacić. Tak samo błędem jest ustne dogadanie się z wynajmującym, choć prawnie takie umowy są ważne. W myśl obecnych przepisów umowa na okres poniżej roku może być zawarta w formie ustnej. Dla bezpieczeństwa wynajmującego i lokatora lepiej jednak zawrzeć ją na piśmie. Aby nie przysporzyć sobie kłopotów przy użytkowaniu i zdawaniu mieszkania, lokator powinien zwrócić uwagę na treść umowy najmu.

Określenie przedmiotu najmu

Umowa najmu przede wszystkim powinna określać jego przedmiot. Może być to umowa najmu mieszkania lub lokalu użytkowego wykorzystywanego w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Umowa wynajmu zawierać musi dokładny adres nieruchomości, powierzchnię oraz położenie wewnątrz budynku, jeżeli jest to blok, biurowiec itp. Przedmiotem najmu może być samo mieszkanie, ale też znajdujące się w nim wyposażenie. Wówczas umowa wynajmu zawierać musi również znajdujące się wewnątrz urządzenia.

Wypowiedzenie umowy najmu

Przy podpisaniu umowy żadna ze stron nie zakłada wcześniejszego zerwania porozumienia. Najczęściej wybierany jest okres najmu dogodny dla obu stron transakcji. Pod uwagę zawsze należy jednak wziąć przypadki losowe. Z punktu widzenia najemcy istotne jest, aby warunki przedwczesnego wypowiedzenia umowy najmu były atrakcyjne i nie wiązały się z dodatkowymi kosztami. Sprawdzić należy okres wypowiedzenia ujęty w umowie i sposób, w jaki wynajmujący zabezpieczył się na taką sytuację, np. przez zatrzymanie wpłaconej przez lokatora kaucji.

Umowa najmu mieszkania na czas określony lub nieokreślony

Z wypowiedzeniem umowy związany jest również czas, na jaki wynajmujący udostępniają swoje mieszkanie – określony lub nieokreślony. Umowa najmu na czas nieokreślony może zawierać w sobie paragraf informujący o okresie wypowiedzenia. Jeżeli takiej informacji nie zawarto, przyjmuje się, że okres wypowiedzenia jest równy jednemu okresowi rozliczeniowemu naprzód. Przy cyklicznej, miesięcznej płatności, najemca w takiej sytuacji powinien zapłacić wynajmującemu za jeden kolejny miesiąc.

Inaczej wygląda to przy umowach wynajmu lokali mieszkalnych na czas określony. Prawo nie przewiduje tu okresu wypowiedzenia, jeżeli nie stanowi o tym żaden z punktów umowy najmu mieszkania. Dlatego tak ważne jest, aby w dokumencie zawrzeć punkt określający warunki dotyczące okresu wypowiedzenia. W innym wypadku wynajmujący może żądać od lokatora opłaty za cały okres najmu do końca trwania umowy.

Zdarza się to rzadko, ale jeżeli umowa najmu lokalu została zawarta na okres dłuższy niż 10 lat, po upływie wskazanego czasu uznaje się ją za umowę na czas nieokreślony.

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

Osoby, które z najmem stykają się po raz pierwszy, często nie wiedzą, czym jest umowa najmu okazjonalnego. Podpisuje się ją u notariusza. Przy tym rodzaju najmu lokator zgadza się, że jeżeli nie dochowa warunków umowy, może zostać objęty egzekucją komorniczą i być wyeksmitowany z lokalu, np. przy zaleganiu z czynszem itp. Jednocześnie umowa najmu okazjonalnego zawiera w sobie personalia osoby, która zobowiązuje się przyjąć wyeksmitowanego lokatora. Wynika to z przepisów prawa, które nie pozwalają wynajmującemu dokonać egzekucji na rzecz lokatora, jeżeli nie ma on nowego miejsca zamieszkania. Wówczas najemca do notariusza musi udać się z kimś z rodziny lub przyjacielem, który zobowiązuje się do przyjęcia go pod swój dach przy ewentualnej eksmisji.

Czynsz i kaucja w umowie najmu mieszkania

W umowie wskazać należy wysokość czynszu oraz sposób i termin jego płatności. Jednocześnie trzeba pamiętać, że wynajmujący w trakcie trwania umowy może podnieść wysokość czynszu. Jeżeli warunki umowy nie mówią inaczej, dotychczasową wysokość czynszu może on wypowiedzieć na koniec miesiąca kalendarzowego, zachowując termin wypowiedzenia wynoszący trzy miesiące. Ustalenie szczegółów płatności pozwala uniknąć nieporozumień i zmian niekorzystnych dla lokatora.

Kaucja jest z kolei zabezpieczeniem interesu wynajmującego. Pokrywa ona koszty wystąpienia ewentualnych szkód, których dopuścił się lokator. Co kluczowe, jeżeli wynajmujący w takiej sytuacji wykorzystał część kaucji, najemca musi uzupełnić brakującą wartość w określonym w umowie terminie.

Czym jest protokół zdawczo-odbiorczy nieruchomości?

Umowa najmu mieszkania może mieć załączniki, np. protokół zdawczo-odbiorczy nieruchomości. Występują w nim elementy mieszkania oddane do użytkowania lokatorom, np. meble, sprzęty AGD i RTV itp. Spisywany jest również stan liczników będący podstawą do rozliczenia opłat za media. Przed podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego należy zapoznać się ze stanem wyposażenia. W razie uszkodzenia mienia wynajmujący może żądać od najemcy pokrycia kosztów naprawy bądź zakupu nowego wyposażenia. Dla nieuczciwych wynajmujących to furtka do oszustw i obarczania lokatorów o uszkodzenie rzeczy, które w momencie przekazywania mieszkania były uszkodzone.

Umowa najmu – na co zwrócić uwagę, aby nie zostać oszukanym?

Niedoświadczeni lokatorzy mogą nie zwrócić uwagi na klauzule niedozwolone, tzw. abuzywne. W sposób rażący naruszają one interesy najemcy. Mogą ograniczać jego prawo do sądu, przewidywać wysokie kary umowne, uprawniać do jednostronnej zmiany umowy przez wynajmującego bez podania przyczyny, czy zawierać postanowienia, z którymi najemca wcześniej się nie zapoznał. Szkodliwi są również podejrzani pośrednicy, mający na celu wyłudzenie pieniędzy od najemcy. Między innymi o ich szkodliwej i przestępczej działalności mówi artykuł pt. Jak uniknąć oszustwa przy wynajmie mieszkania?

Bezpieczny wynajem, czyli najem instytucjonalny

W Polsce najem instytucjonalny dopiero raczkuje, ale widać ciągły rozwój tej formy wynajmu mieszkań. Umowa najmu instytucjonalnego różni się znacznie od umów wynajmu prywatnego. Jest znacznie szersza, a przed finalizacją transakcji skrupulatnie weryfikowane są obie strony transakcji.

Najemca jest sprawdzany pod kątem zdolności czynszowej. Sam ma również pewność, że po opłacaniu czynszu i rachunków pozostałe środki wystarczą mu do utrzymania siebie i rodziny. Osoby wynajmujące mają pewność, że najemca ma wystarczające źródło dochodów i będzie wywiązywał się ze swoich obowiązków płatniczych. Z kolei najemca dostaje możliwość wynajmu mieszkania od wiarygodnego źródła.

Bezpieczną formą najmu dla obu stron jest również skorzystanie z pomocy biura nieruchomości. Studenci, pracownicy, ale też mniejsze i większe rodziny, które szukają sobie mieszkania do wynajęcia w Krakowie, skorzystać mogą z pomocy biura nieruchomości Estate Dealer.

  • ul. Syrokomli 22/3 (Parter)
    33-332 Kraków

    e-mail: biuro@estatedealer.net

  • tel. 12 354 08 97
    kom: +48 531 570 265
    kom: +48 503 756 519
  • ul. Szlak 50/328 kl. A2
    30-532 Kraków

    biuro@estatedealer.net

Projekt i realizacja